1세대 1 주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례 총정리
1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례란?
부동산을 보유하다 보면 이사, 상속, 지방 근무 등의 사유로 일시적으로 2 주택 이상을 보유하는 경우가 있습니다. 원칙적으로 종합부동산세(종부세)에서 1세대 1 주택자로 인정받기 위해서는 세대원 전체가 1 주택만 보유해야 합니다.
하지만 납세자의 불가피한 사정을 고려하여 일정 요건을 충족하는 경우에는 해당 주택을 주택 수 계산에서 제외하는 특례를 적용하고 있습니다.
이 제도를 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례」라고 합니다.
※ 신청방법 및 신청기간
- 1세대 1 주택자 적용을 신청하려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서」를 관할세무서장에게 제출해야 함
최초로 제출한 연도의 다음 연도부터는 그 제출 사항에 변동이 없으면 별도의 신청 없이 계속 적용함
왜 중요한가?
주택 수 산정 제외 특례를 적용받으면 다음과 같은 혜택이 있습니다.
- 1세대 1주택자 종부세 공제 적용
- 고령자 세액공제 적용 가능
- 장기보유 세액공제 적용 가능
- 종부세 부담 감소
- 절세 효과 극대화
특히 실수요자나 상속으로 인해 일시적으로 다주택자가 된 경우 반드시 확인해야 하는 제도입니다.
주택 수 산정 제외 대상
1. 일시적 2주택 특례
기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2 주택이 된 경우입니다.
적용요건
✔ 기존에 1주택을 보유하고 있을 것
✔ 신규주택을 취득했을 것
✔ 신규주택 취득일부터 3년 이내일 것
✔ 과세기준일(6월 1일) 현재 기존주택을 처분하지 않은 상태일 것
사례
서울 아파트를 보유 중인 김 씨가 2026년 3월에 이사를 위해 새 아파트를 구입했습니다.
기존 아파트가 아직 팔리지 않아 2026년 6월 1일 기준으로 2 주택 상태가 되었지만 신규주택 취득 후 3년 이내이므로 1세대 1 주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
2. 상속주택 특례
부모 또는 배우자의 사망으로 상속받은 주택입니다.
상속은 본인의 의사와 무관하게 발생하는 경우가 많기 때문에 일정 기간 동안 주택 수 계산에서 제외됩니다.
적용요건
✔ 상속으로 취득한 주택일 것
✔ 상속개시일부터 5년이 지나지 않았을 것
사례
부모님이 거주하시던 지방 주택을 상속받은 경우 기존에 본인이 거주하는 아파트가 있어도 상속주택은 5년간 주택 수 계산에서 제외됩니다.
3. 소수지분 상속주택 특례
상속주택의 경우 5년이 지나더라도 일정 조건을 충족하면 계속 주택 수 계산에서 제외됩니다.
적용요건
다음 중 하나를 충족하면 됩니다.
- 상속지분 40% 이하
- 지분 공시가격 6억원 이하
- 수도권 외 지역은 지분 공시가격 3억 원 이하
사례
형제 4명이 공동상속을 받아 지분이 각각 25%인 경우 대부분 소수지분 상속주택에 해당하여 계속 주택 수 산정에서 제외될 가능성이 높습니다.
4. 지방 저가주택 특례
지방 저가주택 : 공시가격이 4억원 이하인 주택 중 아래 지역에 소재한 1 주택
| 수도권 밖 | 광역시 · 세종시 | 읍 · 면 지역 |
| 광역시 · 세종시 밖 | 모든 지역 | |
| 수도권 | - | 경기 가평 · 연천군, 인천 강화 · 옹진군 |
5. 인구감소지역 주택 : 아래 요건을 모두 충족하는 주택
- 과세기준일 현재 공시가격이 4억 원 이하
- 1세대 1 주택자가 2024년부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 취득한 인구감소지역주택
- 인구감소지역주택 취득 전에 보유한 1 주택과 동일한 시 · 군 · 구에 소재하지 않을 것
자주 묻는 질문
Q. 상속주택을 받으면 바로 다주택자가 되나요?
아닙니다.
상속주택은 원칙적으로 상속개시일부터 5년간 주택 수 계산에서 제외됩니다.
Q. 일시적 2 주택은 언제까지 인정되나요?
신규주택 취득일부터 3년 이내입니다.
3년이 지나면 일반 다주택자로 판단될 수 있습니다.
Q. 형제와 공동상속받은 주택도 포함되나요?
상속지분이 40% 이하이거나 공시가격 요건을 충족하면 주택 수 산정에서 계속 제외될 수 있습니다.
Q. 신청하지 않아도 자동 적용되나요?
일부 특례는 신청이 필요합니다.
매년 종부세 신고기간 전에 국세청 안내문을 확인하고 관할 세무서에 관련 서류를 제출하는 것이 좋습니다.
마무리
1세대 1 주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례는 종합부동산세 절세의 핵심 제도입니다. 특히 상속주택이나 일시적 2 주택은 실수요자라면 누구나 겪을 수 있는 상황이므로 반드시 요건을 확인해야 합니다.
종부세는 단순히 주택을 몇 채 보유했는지만 보는 것이 아니라, 어떤 사유로 보유하게 되었는지까지 고려하여 세금을 부과합니다. 따라서 불필요한 세금 부담을 줄이기 위해서는 주택 수 산정 제외 특례를 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다.
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