2026년 종합부동산세 변경 내용 총 정리

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 종합부동산세(종부세) 제도가 큰 폭으로 손질되는 내용이 포함되었습니다. 다만 아직은 정부의 세제개편안이며, 국회의 입법 절차를 거쳐야 최종 확정됩니다. 

---

1. 1세대 1 주택 공제금액 상향

가장 눈에 띄는 변화는 1세대 1 주택 기본공제입니다.

구분	기존	변경안
1세대 1주택 기본공제	12억원	14억원

즉, 공시가격 14억원 이하라면 종부세 대상에서 제외됩니다.

정부는 시가 기준으로 약 20억 원 수준까지는 종부세 부담을 완화하겠다는 취지입니다. 

---

2. 실거주 여부가 중요해진다

이번 개편의 핵심은 실거주자와 비거주자를 구분한다는 점입니다.

기존

• 실제 거주 여부와 관계없이
• 1 주택이면 동일한 공제 적용

변경안

• 실거주 1주택
  • 기본공제 14억 원
• 비거주 1 주택
  • 기본공제 9억 원

즉,

같은 1 주택이라도 실제 거주하지 않으면 종부세 부담이 상당히 늘어날 수 있습니다. 

---

3. 공정시장가액비율 인상

종부세 계산 시 적용되는 공정시장가액비율도 단계적으로 올라갑니다.

적용연도비율

현재	60%
2027년	70%
2028년	1주택·지방 1~2주택 70%다주택자 80%

즉,

과세표준 자체가 커져 종부세가 증가할 가능성이 있습니다. 

---

4. 다주택자는 부담 증가

정부는

• 다주택자
• 초고가주택 보유자
• 투자목적 보유자

의 세 부담을 높이는 방향으로 개편했습니다.

앞으로는

• 실거주 여부
• 주택가액

등을 중심으로 과세체계를 바꾸는 방향이 추진됩니다. 

---

5. 종부세 계산 예시

예를 들어 공시가격 15억 원 주택을 보유한 경우

실거주 1 주택

• 기본공제 14억 원
• 과세표준 1억 원

→ 종부세 부담이 크게 감소

비거주 1 주택

• 기본공제 9억 원
• 과세표준 6억 원

→ 종부세가 크게 증가

실제 정부 설명에서도 비거주자의 세 부담이 실거주자보다 훨씬 커지는 사례를 제시했습니다. 

---

누가 가장 영향을 받을까?

유리한 사람

• 실거주 1 주택자
• 지방 1 주택 보유자
• 중저가 1 주택 보유자

불리한 사람

• 고가주택 보유자
• 실거주하지 않는 1 주택자
• 다주택자
• 투자목적 보유자

---

앞으로 일정

현재 발표된 내용은 2026년 세제개편안입니다.

앞으로

• 국회 심의
• 법률 개정
• 시행령 개정

절차를 거쳐 최종 확정됩니다. 세부 내용은 심의 과정에서 일부 변경될 가능성도 있습니다. 

---

이번 종부세 개편의 핵심은 '실거주 중심 과세'입니다.

• ✅ 1세대 1 주택 공제 12억 → 14억 원
• ✅ 실거주 여부에 따라 공제 차등
• ✅ 비거주 1 주택 세 부담 증가
• ✅ 공정시장가액비율 단계적 인상
• ✅ 다주택·초고가주택 보유자의 세 부담 확대