공인중개사 시험에서 과락을 피하는 방법 / 과목별 최소 점수 전략

공인중개사 시험을 준비하면서 가장 먼저 알아야 할 것은 모든 과목에서 높은 점수를 받아야 합격하는 시험은 아니라는 것입니다.

공인중개사 시험은 과목별로 일정 점수 이상을 받아야 하는 과락 기준이 있기 때문에, 잘하는 과목에서 높은 점수를 받더라도 특정 과목에서 기준점수에 미달하면 합격할 수 없습니다.

그래서 시험 막바지에는 “모든 과목을 똑같이 공부하겠다”는 전략보다 과락 과목을 만들지 않으면서 자신 있는 과목에서 점수를 확보하는 전략이 중요합니다.

이번 글에서는 공인중개사 시험의 합격 기준부터 과목별 과락을 피하는 방법, 실제 점수 조합, 시험 직전 공부전략까지 정리해 보겠습니다.

---

1. 공인중개사 시험의 합격 기준부터 알아보자

공인중개사 시험은 1차 시험과 2차 시험으로 구분됩니다.

1차 시험

1차 시험 과목은 다음과 같습니다.

• 부동산학개론
• 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개 관련 규정

각 과목에서 40점 이상을 받아야 하며, 두 과목 평균이 60점 이상이어야 합니다.

즉, 한 과목에서 80점을 받았다고 하더라도 다른 과목에서 40점 미만을 받으면 합격할 수 없습니다.

---

2. 2차 시험은 과목이 더 많아 더욱 중요하다

2차 시험은 다음 과목으로 구성됩니다.

• 공인중개사법령 및 중개실무
• 부동산공법 중 부동산중개 관련 규정
• 부동산공시법령 및 부동산 관련 세법

2차 시험은 과목별 문제 수와 시험 운영 방식에 따라 세부적으로 나누어 출제되므로 실제 시험에서는 각 과목별 과락을 피하는 전략이 중요합니다.

특히 공법은 많은 수험생들이 어려움을 느끼는 과목이기 때문에 공법에서 과락을 피하면서 다른 과목에서 점수를 확보하는 전략이 필요합니다.

---

3. 가장 중요한 원칙은 ‘40점을 먼저 확보하는 것’

시험을 준비하다 보면 욕심이 생깁니다.

“민법 80점 받아야지.”

“공법도 70점은 받아야지.”

물론 높은 점수를 받으면 좋습니다.

하지만 시험 직전이라면 목표를 조금 다르게 잡는 것이 좋습니다.

첫 번째 목표

모든 과목 40점 이상 확보

두 번째 목표

자신 있는 과목에서 60~70점 이상 확보

세 번째 목표

전체 평균 60점 이상 만들기

즉,

과락 방지 → 평균 확보 → 고득점

순서로 접근하는 것이 효율적입니다.

---

4. 실제 점수로 보면 이해하기 쉽습니다

예를 들어 1차 시험에서 다음과 같은 점수를 받았다고 가정해 보겠습니다.

과목점수

부동산학개론	70점
민법	50점
평균	60점

두 과목 모두 40점 이상이고 평균이 60점이므로 합격 기준을 충족하는 점수입니다.

반대로

과목점수

부동산학개론	85점
민법	35점
평균	60점

평균만 보면 60점이지만 민법이 40점 미만이기 때문에 과락입니다.

이것이 공인중개사 시험에서 과락을 특별히 조심해야 하는 이유입니다.

---

5. 부동산학개론은 계산문제를 너무 일찍 포기하지 말자

부동산학개론에서는 계산문제가 출제되기 때문에 계산문제를 부담스러워하는 수험생이 많습니다.

하지만 계산문제를 모두 포기해 버리면 생각보다 점수를 확보하기 어려울 수 있습니다.

중요한 것은 어려운 계산문제를 전부 풀겠다는 것이 아닙니다.

우선 공부할 계산 유형

• 비율 계산
• 수익률 계산
• 지분 계산
• 현재가치·미래가치
• 할인율
• 감정평가 관련 계산
• 부동산 투자분석

처럼 반복적으로 출제되는 기본 유형부터 익히는 것이 좋습니다.

계산문제를 볼 때마다 새로운 문제라고 생각하기보다는 문제 유형을 구분하는 연습을 하는 것이 효과적입니다.

---

6. 민법은 판례를 중심으로 공부하자

민법은 처음 공부할 때 상당히 어렵게 느껴질 수 있습니다.

특히 법률용어와 판례 문장이 익숙하지 않기 때문입니다.

하지만 시험을 준비할 때 모든 민법 내용을 똑같은 비중으로 공부할 필요는 없습니다.

시험 직전이라면 기출판례와 반복 출제되는 핵심 논점을 중심으로 공부하는 것이 효율적입니다.

예를 들어

• 계약
• 의사표시
• 대리
• 무효와 취소
• 물권변동
• 점유
• 소유권
• 계약 해제
• 임대차
• 매매

등의 핵심 내용을 기출문제와 연결해서 정리하는 방법이 좋습니다.

민법 공부의 핵심

판례를 읽는다 → 기출문제를 푼다 → 틀린 판례를 다시 본다

이 과정을 반복하는 것이 중요합니다.

---

7. 공인중개사법은 고득점 과목으로 만들어 보자

공인중개사법령 및 중개실무는 비교적 체계적으로 공부할 수 있는 과목이기 때문에 전략적으로 점수를 확보할 수 있는 과목입니다.

특히 시험 막바지에는 단순히 책을 처음부터 다시 읽기보다

기출문제 → 틀린 문제 → 관련 법조문 → 다시 기출문제

순서로 공부하는 것이 효율적입니다.

암기해야 할 내용은 별도의 표로 만들어 반복해서 보는 것도 좋습니다.

예를 들어

• 기간
• 숫자
• 등록기준
• 금지행위
• 행정처분
• 중개보수
• 확인·설명 의무
• 거래계약서 관련 사항

등은 시험 직전에 집중적으로 반복하는 것이 좋습니다.

---

8. 공법은 ‘완벽하게 공부한다’는 생각을 버리자

공인중개사 시험에서 많은 수험생들이 가장 어려워하는 과목 중 하나가 부동산공법입니다.

공법은 공부해야 할 내용이 많고 비슷한 용어도 많기 때문에 처음부터 완벽하게 이해하려고 하면 시간이 부족해질 수 있습니다.

그래서 공법은 다음과 같은 전략이 좋습니다.

① 전체 체계를 먼저 잡기

국토계획법
→ 도시개발법
→ 도시 및 주거환경정비법
→ 건축법
→ 주택법
→ 농지법

등 큰 틀을 먼저 잡습니다.

② 숫자와 절차를 따로 정리하기

공법에서 자주 헷갈리는 것은 숫자·기간·절차입니다.

따라서 별도의 암기표를 만들어 반복하는 것이 좋습니다.

③ 기출문제 중심으로 반복하기

공법은 처음부터 모든 내용을 완벽하게 이해하려고 하기보다 기출에서 반복되는 부분을 먼저 확보하는 것이 중요합니다.

목표는 공법 90점이 아니라 우선 과락을 피할 수 있는 안정적인 점수를 만드는 것입니다.

---

9. 공시법은 지적법과 등기법을 나누어 공부하자

부동산공시법령은 크게 지적 관련 내용과 등기 관련 내용으로 나누어 접근하면 공부하기가 조금 수월합니다.

한꺼번에 공부하면 용어가 뒤섞일 수 있기 때문에 영역을 구분하는 것이 좋습니다.

지적 관련

• 지적공부
• 토지이동
• 지목
• 면적
• 지적측량

등기 관련

• 등기의 종류
• 등기절차
• 소유권 이전등기
• 변경등기
• 말소등기
• 가등기
• 등기신청

특히 등기법은 처음 접하면 어렵게 느껴질 수 있으므로 기출문제를 통해 문제의 형태에 익숙해지는 것이 좋습니다.

---

10. 세법은 ‘숫자 암기’가 중요하다

부동산 관련 세법은 세율과 과세기준, 공제 등의 숫자가 많아서 헷갈리기 쉽습니다.

따라서 세법을 공부할 때는 긴 내용을 계속 읽기보다 숫자만 따로 정리한 암기표를 만들어 보는 것이 좋습니다.

예를 들어

구분확인할 내용

취득세	과세표준·세율
재산세	과세기준일·납부시기
종합부동산세	과세기준·납부시기
양도소득세	과세표준·공제
부가가치세	과세 여부·세율

처럼 세목별로 정리하면 기억하기 쉽습니다.

단, 세법은 개정되는 경우가 있으므로 시험 연도의 최신 출제범위와 법령을 기준으로 공부하는 것이 중요합니다.

---

11. 과락을 피하려면 ‘버릴 문제’를 정하는 것도 중요하다

시험장에서 모든 문제를 맞히려고 하면 시간이 부족할 수 있습니다.

특히 공법처럼 어려운 문제가 많은 과목에서는 한 문제에 지나치게 많은 시간을 사용하는 것이 위험합니다.

시험장에서 문제를 만났을 때

1단계

확실히 아는 문제부터 풀기

2단계

조금 고민하면 풀 수 있는 문제 풀기

3단계

시간이 많이 필요한 문제는 마지막에 보기

이렇게 순서를 정하는 것이 좋습니다.

시험은 가장 어려운 문제를 푸는 사람이 이기는 것이 아니라 제한된 시간 안에 최대한 많은 점수를 확보하는 사람이 유리한 시험이기 때문입니다.

---

12. 과목별 목표점수를 다르게 설정해 보자

모든 과목의 목표를 똑같이 60점으로 잡을 필요는 없습니다.

예를 들어 자신이 민법에 강하고 공법이 약하다면 다음과 같이 목표를 세울 수도 있습니다.

과목목표점수

부동산학개론	65점
민법	70점
공인중개사법	75점
공법	45점
공시법·세법	65점

핵심은 공법에서 과락을 피하면서 다른 과목에서 점수를 확보하는 것입니다.

자신의 강점과 약점을 파악해서 과목별 목표를 다르게 설정하는 것이 효율적입니다.

---

13. 시험 직전에는 새로운 교재를 늘리지 말자

시험이 가까워질수록 불안해집니다.

그러다 보면 새로운 요약집이나 새로운 강의를 계속 찾아보게 됩니다.

하지만 시험 직전에는 이것이 오히려 공부 효율을 떨어뜨릴 수 있습니다.

시험 직전에는

기출문제 → 오답 → 암기사항 → 모의고사

순으로 반복하는 것이 좋습니다.

특히 자신이 이미 공부했던 내용 중 틀렸던 문제를 다시 확인하는 것이 중요합니다.

---

14. 오답노트는 ‘많이 만드는 것’보다 ‘다시 보는 것’이 중요하다

오답노트를 너무 자세하게 만들면 만드는 데 시간이 많이 걸립니다.

시험 직전에는 두꺼운 오답노트보다 한눈에 볼 수 있는 핵심 오답표가 더 유용할 수 있습니다.

예를 들어

❌ 틀린 이유
→ 숫자 착각

❌ 틀린 이유
→ 판례의 결론을 반대로 기억

❌ 틀린 이유
→ 비슷한 법률용어 혼동

처럼 짧게 기록해도 충분합니다.

그리고 시험 전날에는 새로운 문제보다 이 오답표를 반복해서 보는 것이 도움이 됩니다.

---

15. 공인중개사 시험에서 가장 위험한 것은 ‘한 과목 포기’입니다

공인중개사 시험을 준비하다 보면 누구나 싫어하는 과목이 생깁니다.

특히 공법이 너무 어렵다거나 민법이 이해되지 않는다는 이유로 특정 과목을 포기하고 싶은 순간이 올 수 있습니다.

하지만 과락 기준이 있기 때문에 한 과목을 완전히 포기하는 전략은 위험합니다.

공법을 80점 받을 필요는 없습니다.

민법을 90점 받을 필요도 없습니다.

중요한 것은

“내가 이 과목에서 최소 몇 점을 확보할 수 있는가?”

를 생각하는 것입니다.

---

공인중개사 시험 과락 방지 전략 한눈에 보기

과목핵심 전략우선 목표

부동산학개론	기출 + 계산 유형	안정적인 60점
민법	기출판례 반복	과락 방지 + 평균 확보
공인중개사법	암기 + 기출	고득점 확보
공법	전체 체계 + 기출	과락 방지
공시법	지적·등기 분리	기본점수 확보
세법	숫자·기준 정리	과락 방지

---

시험 직전 7일은 이렇게 공부해 보세요

D-7 ~ D-5

기출문제와 오답을 중심으로 공부합니다.

새로운 내용을 많이 추가하기보다는 지금까지 공부한 내용을 다시 확인합니다.

D-4 ~ D-3

과목별 취약 부분을 집중적으로 보면서 숫자와 기간, 판례 등을 암기합니다.

D-2

실전 모의고사를 통해 시간 배분을 점검합니다.

D-1

새로운 공부는 최소화하고

• 암기표
• 오답노트
• 숫자
• 자주 틀리는 판례
• 시험 준비물

등을 확인합니다.

그리고 충분히 휴식하는 것이 중요합니다.

---

마무리｜공인중개사 시험은 ‘과락 관리’가 합격의 시작입니다

공인중개사 시험을 준비할 때 가장 중요한 것은 모든 과목을 완벽하게 공부하는 것이 아닙니다.

잘하는 과목에서는 점수를 확보하고, 어려운 과목에서는 과락을 피하는 전략이 필요합니다.

특히 시험이 가까워질수록

“내가 몇 점을 받을 수 있을까?”

보다

“어떤 과목에서도 40점 아래로 떨어지지 않을 수 있을까?”

를 먼저 생각해 보는 것이 좋습니다.

다시 정리하면 공인중개사 시험의 기본 전략은 다음과 같습니다.

① 과목별 40점 이상 확보
② 자신 있는 과목에서 고득점 확보
③ 전체 평균 60점 이상 만들기
④ 기출문제를 반복해서 실전 감각 익히기
⑤ 시험 직전에는 새로운 내용보다 오답과 암기에 집중하기

공인중개사 시험은 공부할 양이 많기 때문에 처음부터 모든 내용을 완벽하게 이해하려고 하면 오히려 지칠 수 있습니다.

합격에 필요한 공부와 불필요한 공부를 구분하는 것 역시 실력입니다.

마지막까지 포기하지 않고 자신의 약점을 하나씩 줄여 나간다면 충분히 좋은 결과를 기대할 수 있습니다.

합격하는 날까지 화이팅입니다.