부동산을 오래 보유하면 양도소득세를 줄여주는 제도가 장기보유특별공제입니다.
하지만 오래 보유했다고 모두 공제되는 것은 아닙니다.
- 1세대 1 주택인지
- 다주택자인지
- 실제 거주했는지
에 따라 공제율이 크게 달라집니다.
잘못 알고 있다가 수천만 원의 세금을 더 내는 경우도 많습니다.
이번 글에서는 2026년 기준으로 가장 쉽게 정리해 드리겠습니다.
장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다.
양도세 계산은 다음 순서로 진행됩니다.
양도차익 ( 양도가액 -취득가액 -필요경비)
→ 장기보유특별공제 차감
→ 양도소득금액 계산
→ 기본공제 적용
→ 양도소득세 계산
즉, 장기보유특별공제가 클수록 세금도 크게 줄어듭니다.
적용 대상
장기보유특별공제는 다음과 같은 자산에 적용됩니다.
- 주택
- 토지
- 건물
- 상가
- 일부 부동산 권리
단,
- 미등기 자산
- 중과 대상 다주택자의 일부 주택
등은 적용이 제한될 수 있습니다.
일반 부동산 공제율
일반 부동산은 3년 이상 보유해야 공제가 시작됩니다.
| 보유기간 | 공제율 | |
| 3년이상 4년미만 | 6% | |
| 4년 이상 5년미만 | 8% | |
| 5년 이상 6년미만 | 10% | |
| 6년 이상 7년미만 | 12% | |
| 7년 이상 8년미만 | 14% | |
| 8년 이상 9년미만 | 16% | |
| 9년 이상 10년미만 | 18% | |
| 10년 이상 11년미만 | 20% | |
| 11년 이상 12년미만 | 22% | |
| 12년 이상 13년미만 | 24% | |
| 13년 이상 14년미만 | 26% | |
| 14년 이상 15년미만 | 28% | |
| 15년 이상 | 30% | |
매년 **2%씩 증가하며 최대 30%**까지 공제됩니다.
1세대 1 주택은 최대 80%
1세대 1 주택 비과세요건 (실거래가액이 12억 원 이하)을 충족하면 양도소득세가 비과세이기 때문에 장기보유특별공제가 무의미합니다.
그러나 실거래가액이 12억 원 이상인 고가주택도 최대 80%의 양도차익을 공제받을 수 있는 점이 장기보유특별공제의 핵심입니다.
1 주택을 3년 이상 보유 2년 이상 거주해야 합니다. 위 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제 30%만 받을 수 있습니다.
보유기간과 거주기간을 각각 계산합니다.
- 보유기간 최대 40% ( 연 4%씩 적용)
- 거주기간 최대 40% ( 연 4%씩 적용)
합계
최대 80%
예를 들어
- 10년 보유
- 10년 거주 일 경우
보유 40%
거주 40%
= 총 80% 공제를 받을 수 있습니다.
1세대 1 주택 공제율
| 보유기간 | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
| 2년이상 3년 미만 | - | 2년이상 3년 미만 | 8% (기본공제율) |
| 3년이상4년미만 | 12% | 3년 3년이상4년미만 | 12% |
| 4년이상 5년미만 | 16% | 4년이상 5년미만 | 16% |
| 5년이상 6년미만 | 20% | 5년이상 6년미만 | 20% |
| 7년이상 8년미만 | 28% | 7년이상 8년미만 | 28% |
| 8년이상 9 년미만 | 32% | 8년 8년이상 9 년미만 | 32% |
| 9년이상 10년미만 | 36% | 9년이상 10년미만 | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% |
계산 예시
사례
- 취득가액 : 5억 원
- 양도가액 : 15억 원
- 필요경비 : 5천만 원
양도차익
= 15억 - 5억 - 5천만
= 9억 5천만 원
10년 보유·거주한 1세대 1 주택이라면
장기보유특별공제
9억 5천 × 80%
= 7억 6천만 원
과세 대상 양도차익은
9억 5천만 - 7억 6천만
= 1억 9천만 원이 과세표준이 됩니다.
산출세액 = (과세표준 x 누진세율 ) - 누진세액
다주택자는 어떻게 될까?
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 다시 적용됩니다.
중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 적용받지 못하는 경우가 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
장기보유특별공제를 못 받는 경우
다음과 같은 경우에는 공제가 제한될 수 있습니다.
- 보유기간 3년 미만
- 미등기 양도
- 중과 대상 다주택
- 법령상 제외 대상 자산
자주 묻는 질문(Q&A)
Q. 1세대 1 주택인데 양도가액이 12억 원 이하면 장기보유특별공제 대상 아닌가요?
비과세 요건을 충족하면 양도세 자체가 없어서 의미가 없습니다. 12억 원 넘는 고가주택의 과세대상 양도차익에서 의미가 큽니다.
Q. 2년 이상 거주 못한 1 주택 고가 주택 도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
받을 수 있지만 공제율이 다릅니다. 2년 이상 거주해야 보유기간과 거주기간 합산한 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있습니다.
2년 이상 거주를 하지 않았다면 일반장기보유특별공제 최대 30%만 적용될 수 있습니다.
Q. 상가. 토지 도 가능한가요?
상가. 토지는 일반 장기보유특별공제가 적용되어 **최대 30%**입니다.
Q. 부부공동명의 1 주택은 장기보유특별공제가 어떻게 되나요??
각자 지분에 대한 양도차익으로 장기보유특별공제를 적용합니다. 1세대 1 주택 비과세 요건은 세대 단위로 판단하고, 공동명의라도 1세대 1 주택 요건, 보유요건, 거주요건을 충족하면 각자 지분에 대한 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.
Q. 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
양도시점의 중과 대상 여부에 따라 달라집니다. 중과대상이 아니라면 일반장기보유특별공제 적용받을 수 있고 1세대 1 주택 고가주택공제는 받을 수 없습니다.
핵심 정리
✔ 3년 이상 보유해야 장기보유특별공제가 시작됩니다.
✔ 일반 부동산은 최대 **30%**까지 공제됩니다.
✔ 1세대 1 주택은 보유기간과 거주기간을 모두 충족하면 **최대 80%**까지 공제됩니다.
✔ 다주택자는 중과 여부에 따라 장기보유특별공제를 적용받지 못할 수 있으므로 양도 전 반드시 확인해야 합니다.
※장기보유특별공제 점검 항목
● 1세대 1 주택 요건 충족여부
● 양도가액12억원 초과여부
● 보유기간과 거주기간
● 취득당시 조정대상지역여부
자세한 세무 상담 은 세무전문가와 상담이 필요합니다.
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