공인중개사 시험, 1차·2차 동시 응시할까 ? 1차만 먼저 보고 다음 해에 2차 볼까? 완벽 비교 (2026년)

공인중개사 시험을 시작할 때 가장 먼저 결정해야 하는 것이 있습니다.

바로 1차와 2차를 같은 해에 모두 준비하는 동차 응시를 선택할 것인지, 2026년에는 1차만 합격하고 2027년에 2차를 준비할 것인지입니다.

동차에 합격하면 1년 만에 자격증을 취득할 수 있지만 공부해야 할 과목과 분량이 많습니다. 반대로 1차부터 차근차근 준비하면 한 해의 공부 부담은 줄어들지만, 다음 해 2차에서 반드시 합격해야 한다는 부담이 생깁니다.

저 역시 공인중개사 시험에 합격해 본 경험으로 보면 무조건 동차가 좋다거나 1차만 준비하는 것이 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 수험생의 공부시간, 기초실력, 시험까지 남은 기간에 따라 선택이 달라져야 합니다.

 

2026년 공인중개사 시험 일정

2026년 시행되는 시험은 제37회 공인중개사 자격시험입니다.

구분일정

정기 원서접수	2026년 8월 3일~8월 7일
빈자리 추가접수	2026년 10월 1일~10월 2일
시험일	2026년 10월 31일 토요일
합격자 발표	2026년 12월 2일

1차와 2차 시험은 같은 날 시행되며, 동차 응시자는 오전에 1차 시험을 보고 오후에 2차 시험을 봅니다. 구체적인 일정은 Q-Net 공인중개사 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

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공인중개사 1차·2차 시험과목

1차 시험과목

과목문항 수

부동산학개론	40문항
민법 및 민사특별법 중 부동산 중개 관련 규정	40문항
합계	80문항

1차 시험은 100분 동안 진행됩니다.

부동산학개론에는 이론뿐 아니라 계산문제가 포함되고, 민법은 판례와 법률관계를 이해해야 하므로 처음 공부하는 사람에게는 쉽지 않은 과목입니다.

2차 시험과목

과목문항 수

공인중개사법령 및 중개실무	40문항
부동산공법 중 부동산 중개 관련 규정	40문항
부동산공시법 및 부동산세법	40문항
합계	120문항

2차는 총 3과목이지만 공시법과 세법을 구분하면 실제로 공부해야 하는 영역은 네 가지에 가깝습니다.

공법은 분량이 많고 난도가 높으며, 공시법과 세법은 법 개정 내용까지 확인해야 합니다. 중개사법은 비교적 고득점을 노릴 수 있지만 숫자와 행정처분 기준을 정확하게 암기해야 합니다.

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합격 기준은 어떻게 될까?

1차와 2차 모두 다음 기준을 충족해야 합니다.

• 각 과목 40점 이상
• 전 과목 평균 60점 이상

예를 들어 1차에서 학개론 80점, 민법 39점을 받았다면 평균은 59.5점입니다. 평균도 부족하지만 민법이 40점 미만이므로 과락입니다.

학개론 80점, 민법 40점이라면 평균 60점이므로 합격할 수 있습니다.

공인중개사 시험은 모든 과목에서 60점을 받아야 하는 시험이 아닙니다. 자신 있는 과목에서 높은 점수를 확보하고 어려운 과목은 과락을 피하는 전략이 중요합니다.

Q-Net 공인중개사 시험정보에서도 각 과목 40점 이상, 평균 60점 이상을 합격 기준으로 안내합니다.

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동차 응시란?

동차 응시는 같은 해에 1차와 2차 시험을 모두 응시해 한 번에 최종 합격을 목표로 하는 방법입니다.

2026년 동차 응시자는 다음 5개 시험과목의 학습영역을 모두 준비해야 합니다.

• 부동산학개론
• 민법 및 민사특별법
• 중개사법령 및 중개실무
• 부동산공법
• 부동산공시법 및 부동산세법

시험 당일 1차와 2차에 모두 합격해야 최종 합격자가 됩니다.

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동차 응시의 장점

1년 만에 자격증을 취득할 수 있습니다

동차의 가장 큰 장점입니다. 2026년에 1차와 2차를 모두 합격하면 2027년까지 다시 공부할 필요가 없습니다.

개업이나 취업, 자격증 활용 계획이 있다면 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

공부의 흐름이 끊기지 않습니다

1차와 2차 과목은 서로 연결되는 부분이 있습니다.

• 민법과 중개사법
• 부동산학개론과 세법
• 민법과 공시법
• 부동산정책과 공법

같은 기간에 함께 공부하면 과목별 개념이 연결돼 이해에 도움이 될 수 있습니다.

다음 해 시험 부담이 없습니다

1차만 합격하면 다음 해 2차에서 반드시 합격해야 합니다. 동차 합격자는 이러한 유예기간 부담이 없습니다.

법 개정 내용을 다시 공부할 필요가 줄어듭니다

공법·세법·중개사법은 매년 개정되는 부분이 있습니다. 시험을 2년에 걸쳐 준비하면 다음 해 개정사항을 다시 정리해야 합니다.

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동차 응시의 단점

공부량이 매우 많습니다

1차 80문항과 2차 120문항, 총 200문항을 하루에 치르게 됩니다. 시험범위도 넓기 때문에 단순 암기만으로는 대비하기 어렵습니다.

모든 과목이 부족해질 수 있습니다

시간이 충분하지 않은 상태에서 동차를 고집하면 1차와 2차 모두 평균 60점에 미치지 못할 수 있습니다.

특히 민법과 공법에 시간을 많이 쓰다가 다른 과목의 기출문제 반복이 부족해지는 경우가 많습니다.

시험 당일 체력 부담이 큽니다

오전에 1차 시험, 오후에 2차 시험을 치르므로 집중력과 체력이 필요합니다. 마지막 교시에는 피로로 인해 아는 문제도 잘못 읽을 수 있습니다.

1차에 불합격하면 2차 결과도 무효입니다

동차 응시자가 2차에서 높은 점수를 받았더라도 1차에 불합격하면 해당 연도의 2차 시험은 무효가 됩니다.

따라서 동차 준비에서도 1차 합격 가능성을 우선 확보해야 합니다.

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1차만 먼저 응시하는 방법

2026년에는 1차 두 과목만 준비해 합격하고, 2027년에 2차 시험만 응시하는 방법입니다.

2026년 1차 시험에 합격하면 다음 회 시험인 2027년 시험에 한하여 1차 시험을 면제받을 수 있습니다.

여기서 ‘다음 회에 한하여’라는 표현이 중요합니다.

2027년 2차 시험에 불합격하거나 응시하지 않으면 2026년 1차 합격 효력은 사라집니다. 2028년에 다시 도전하려면 1차부터 다시 응시해야 합니다.

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1차만 먼저 준비하는 장점

공부 범위를 줄일 수 있습니다

1차는 학개론과 민법 두 과목입니다. 동차보다 범위가 적기 때문에 각 과목을 깊이 있게 공부할 수 있습니다.

민법이 처음인 수험생도 판례와 기출문제를 반복할 시간이 충분합니다.

직장인에게 현실적인 선택이 될 수 있습니다

평일 공부시간이 하루 1~2시간 정도라면 5개 영역을 모두 준비하기가 쉽지 않습니다.

퇴근 후 공부해야 하는 직장인이나 육아·가사와 병행하는 수험생에게는 1차 집중 전략이 안정적일 수 있습니다.

1차 합격 가능성을 높일 수 있습니다

동차 준비 중 1차까지 불합격하면 해당 연도의 공부 결과가 남지 않습니다. 1차에 집중하면 최소한 다음 해 1차 면제라는 결과를 확보할 가능성이 높아집니다.

민법 기초가 2차 공부에 도움이 됩니다

민법을 제대로 공부해 두면 다음 해 중개사법과 공시법을 이해하는 데 도움이 됩니다.

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1차만 준비하는 단점

자격증 취득까지 최소 2년이 필요합니다

2026년에 1차, 2027년에 2차에 합격해야 최종 자격증을 취득합니다. 공부기간이 길어지면서 수험생활의 피로가 누적될 수 있습니다.

다음 해 2차에서 반드시 합격해야 합니다

1차 합격 면제는 다음 회 시험에만 적용됩니다.

2027년 2차에 불합격하면 2028년에는 다시 1차와 2차를 준비해야 합니다. 그래서 2년 차에는 오히려 심리적 부담이 커질 수 있습니다.

2차 과목을 처음부터 시작하면 시간이 부족할 수 있습니다

1차 시험이 끝난 뒤 2차 공부를 시작하면 실제 공부기간은 약 1년입니다. 충분해 보이지만 공법과 세법의 분량이 많아 미루다 보면 금방 시험일이 다가옵니다.

시험 기간이 길어지면서 기억이 흐려질 수 있습니다

1차에서 공부한 민법과 학개론 내용이 2차 공부와 직접 연결되는 부분이 있지만, 1년 동안 복습하지 않으면 대부분 잊게 됩니다.

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동차와 1차만 준비하는 방법 완벽 비교

비교 항목 1차·2차 동차 1차 먼저

목표 기간	1년	2년
준비 영역	5개 영역	첫해 2과목
하루 공부량	많음	상대적으로 적음
난도	높음	첫해 부담이 낮음
직장 병행	쉽지 않음	상대적으로 유리
합격 시 장점	1년 만에 최종 합격	1차 면제 확보
가장 큰 위험	1차 불합격 시 2차 무효	다음 해 2차 불합격 시 1차부터 재도전
법 개정 부담	한 해 기준	다음 해 개정내용 재학습
추천 대상	공부시간이 충분한 수험생	직장인·초보자·시간이 부족한 수험생

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하루 공부시간으로 선택하는 방법

하루 4시간 이상 가능하다면

시험까지 충분한 기간이 남아 있고 하루 4~6시간 이상 꾸준히 공부할 수 있다면 동차를 고려할 수 있습니다.

다만 강의를 듣는 시간만 계산하면 안 됩니다. 복습과 기출문제 풀이까지 포함해 매일 실제 공부시간을 확보해야 합니다.

하루 2~3시간 가능하다면

시험까지 8개월 이상 남았다면 동차도 가능하지만 학습 진도를 정기적으로 점검해야 합니다.

민법과 학개론의 기본과정이 끝난 뒤에도 2차 과목 진도가 지나치게 늦다면 1차 집중으로 전환하는 전략이 필요합니다.

하루 1~2시간 정도라면

직장과 육아를 병행하면서 하루 1~2시간 정도만 공부할 수 있다면 1차 집중이 현실적일 수 있습니다.

공부시간이 적은데도 동차를 고집하면 강의만 듣고 기출문제를 충분히 풀지 못하는 상황이 생기기 쉽습니다.

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시험 시작 시기에 따른 추천 전략

공부 시작 시기추천 전략

전년도 11월~1월	동차 적극 검토
2월~3월	공부시간이 충분하면 동차 가능
4월~5월	기본실력과 하루 공부시간에 따라 결정
6월~7월	초보자는 1차 집중이 현실적
8월 이후	처음 시작한다면 1차 집중 우선
과거 수험 경험 있음	남은 기간에 따라 동차 가능

시작 시기만으로 결정해서는 안 됩니다. 이미 법률 공부 경험이 있거나 과거에 공인중개사 시험을 준비한 적이 있다면 늦게 시작해도 동차가 가능할 수 있습니다.

반대로 1월에 시작했더라도 직장과 육아로 실제 공부시간이 부족하다면 1차 집중이 더 적합합니다.

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이런 사람은 동차 응시를 추천합니다

• 시험일까지 8개월 이상 남은 사람
• 하루 4시간 이상 공부할 수 있는 사람
• 주말에 장시간 공부가 가능한 사람
• 법률 용어에 거부감이 적은 사람
• 이전에 시험공부 경험이 있는 사람
• 강의보다 복습과 문제풀이 시간을 확보할 수 있는 사람
• 1년 안에 자격증을 취득해야 하는 목표가 분명한 사람
• 스스로 학습계획을 관리할 수 있는 사람

동차는 머리가 특별히 좋아야 가능한 방법이 아닙니다. 충분한 기간 동안 계획에 따라 반복할 수 있는지가 더 중요합니다.

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이런 사람은 1차만 먼저 준비하는 것이 좋습니다

• 직장생활과 공부를 병행하는 사람
• 육아나 가사로 공부시간이 일정하지 않은 사람
• 민법을 처음 접하는 사람
• 시험까지 남은 기간이 짧은 사람
• 하루 공부시간이 2시간 미만인 사람
• 오랫동안 시험공부를 해 본 적이 없는 사람
• 한꺼번에 여러 과목을 공부하면 스트레스를 많이 받는 사람
• 2년에 걸쳐 안정적으로 준비하고 싶은 사람

1차만 준비하는 것은 실패를 피하기 위한 소극적인 방법이 아닙니다. 제한된 시간 안에서 합격 가능성을 높이는 전략적인 선택이 될 수 있습니다.

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동차로 시작했다가 1차 집중으로 바꿔도 될까?

가능합니다. 실제로 처음에는 동차를 목표로 공부하다가 진도와 모의고사 점수를 보고 1차 집중으로 변경하는 수험생이 많습니다.

다음과 같은 상황이라면 전환을 검토할 수 있습니다.

• 6월까지 1차 기본이론이 정리되지 않은 경우
• 민법·학개론 평균이 40점 이하인 경우
• 2차 강의만 듣고 복습을 거의 못 한 경우
• 기출문제를 한 번도 끝내지 못한 경우
• 직장이나 가정 사정으로 공부시간이 크게 줄어든 경우

단, 너무 자주 목표를 바꾸면 어느 과목도 제대로 완성하지 못할 수 있습니다. 일정한 점검 시점을 정해 한 번에 결정하는 것이 좋습니다.

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동차 합격을 위한 과목별 점수 전략

동차 준비는 모든 과목을 똑같이 공부하면 오히려 비효율적입니다.

1차 목표점수

과목목표점수

부동산학개론	65~75점
민법	50~60점

학개론에서 안정적인 점수를 확보하고 민법은 과락을 피하면서 평균 60점을 맞추는 전략입니다.

민법이 강한 수험생은 두 과목의 목표점수를 반대로 설정해도 됩니다.

2차 목표점수

과목목표점수

중개사법	70~80점
공법	45~55점
공시법·세법	55~65점

중개사법에서 고득점을 확보하고 공법은 과락을 피하며, 공시법과 세법에서 평균을 보완하는 전략이 일반적입니다.

다만 매년 난도가 달라지므로 특정 과목 하나만 믿고 나머지 과목을 포기해서는 안 됩니다.

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1차만 준비할 때 공부 방법

민법과 학개론을 동시에 시작합니다

민법이 어렵다고 민법만 몇 달 동안 공부하거나 학개론부터 끝낸 뒤 민법을 시작하면 한 과목을 잊게 됩니다.

두 과목을 매주 함께 공부하는 것이 좋습니다.

기출문제를 일찍 시작합니다

기본강의를 모두 완벽하게 이해한 후 문제를 풀겠다는 생각은 위험합니다.

단원별 강의를 들은 뒤 바로 해당 단원의 기출문제를 풀어야 출제방식을 이해할 수 있습니다.

평균 60점보다 조금 높은 점수를 목표로 합니다

실제 시험에서는 긴장과 실수로 모의고사보다 점수가 낮아질 수 있습니다. 모의고사에서는 평균 65~70점 이상을 목표로 하는 것이 안전합니다.

1차 시험 후 바로 2차 공부를 시작합니다

1차 시험이 끝난 뒤 합격자 발표일까지 한 달 이상 기다리지 않는 것이 좋습니다.

가채점 결과가 합격권이라면 며칠 휴식한 뒤 중개사법이나 공법 공부를 시작하면 다음 해 부담을 줄일 수 있습니다.

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동차 응시자가 자주 하는 실수

강의만 많이 듣습니다

강의를 들으면 공부한 것처럼 느껴지지만 시험장에서는 스스로 문제를 풀어야 합니다.

강의 수강시간보다 복습과 기출문제 풀이시간을 늘려야 합니다.

모든 내용을 완벽하게 암기하려 합니다

공인중개사 시험은 평균 60점 이상이면 합격합니다. 출제 가능성이 낮은 내용까지 완벽하게 외우려다 중요한 기출지문을 놓치면 안 됩니다.

공법에 너무 많은 시간을 씁니다

공법은 범위가 매우 넓어 시간을 들인 만큼 점수가 오르지 않을 수 있습니다. 기출 중심으로 과락을 피할 범위를 먼저 확보해야 합니다.

중개사법 공부를 뒤로 미룹니다

중개사법은 2차 평균을 높여주는 전략과목입니다. 쉬워 보인다고 미루면 세부 숫자와 행정처분 기준을 정리할 시간이 부족해집니다.

1차 과목을 소홀히 합니다

동차 수험생이 2차 과목에 집중하다 1차에서 불합격하면 2차 점수는 무효입니다. 시험 직전까지 1차 기출문제를 꾸준히 유지해야 합니다.

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선택이 어려울 때 사용하는 현실적인 판단 기준

다음 항목 중 6개 이상에 해당하면 동차를 적극적으로 검토할 수 있습니다.

• 시험까지 8개월 이상 남았다.
• 하루 4시간 이상 공부할 수 있다.
• 주말에는 6시간 이상 공부할 수 있다.
• 민법 용어가 크게 어렵지 않다.
• 기본강의를 밀리지 않고 듣고 있다.
• 매일 복습시간을 확보할 수 있다.
• 기출문제를 최소 3회 이상 반복할 계획이다.
• 직장이나 가정 일정이 비교적 안정적이다.
• 1년 안에 반드시 자격증을 취득해야 한다.
• 장기간 공부보다 단기간 집중이 잘 맞는다.

3개 이하라면 1차 집중 전략이 안정적입니다. 4~5개라면 5월이나 6월 모의고사 점수를 확인한 뒤 최종 결정하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문

동차로 접수하고 1차만 응시해도 되나요?

원서접수와 응시 유형에 따라 다를 수 있으므로 Q-Net 접수 화면과 시행공고를 확인해야 합니다. 실제 준비가 부족하다면 1차 합격을 우선하는 전략으로 시험에 임할 수 있습니다.

동차 응시자가 1차에 떨어지고 2차에 합격하면 어떻게 되나요?

1차에 불합격하면 같은 해의 2차 시험은 무효입니다. 2차 점수가 합격 기준을 넘었더라도 인정되지 않습니다.

2026년 1차 합격자는 언제까지 면제되나요?

2026년 1차 합격자는 다음 회인 2027년 시험에 한해 1차가 면제됩니다. 2027년 2차에 불합격하거나 응시하지 않으면 2028년에는 1차부터 다시 준비해야 합니다.

1차만 공부하면 하루 몇 시간 필요할까요?

개인의 기초실력과 시작 시기에 따라 다르지만, 초보자는 하루 2~3시간을 꾸준히 확보하는 것이 좋습니다. 주말에는 부족한 강의와 기출문제를 보충해야 합니다.

직장인도 동차 합격이 가능한가요?

가능합니다. 다만 출퇴근 시간과 점심시간을 활용하고 평일 2~3시간, 주말 장시간 공부를 꾸준히 유지할 수 있어야 합니다.

공인중개사 시험은 절대평가인가요?

현재는 각 과목 40점 이상, 평균 60점 이상을 충족하면 합격하는 절대평가 방식입니다.

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결론 / 누구에게 어떤 방법이 더 유리할까?

공부시간이 충분하고 시험까지 8개월 이상 남았다면 동차에 도전할 가치가 있습니다. 1년 만에 자격증을 취득할 수 있고 수험생활을 짧게 끝낼 수 있기 때문입니다.

반면 직장·육아와 병행하거나 민법을 처음 공부하고, 하루 공부시간이 많지 않다면 1차 합격부터 확보하는 것이 현실적입니다.

가장 좋지 않은 선택은 자신의 상황을 고려하지 않고 주변 사람의 합격기간만 보고 무조건 동차를 고집하는 것입니다.

시간이 충분하다면 동차
시간이 부족하다면 1차 집중
애매하다면 동차로 시작하되 5~6월 성적을 보고 결정

공인중개사 시험은 한 번에 합격했는지, 2년에 걸쳐 합격했는지가 자격증에 표시되지 않습니다. 중요한 것은 빠르게 합격하는 것보다 중간에 포기하지 않고 자신에게 맞는 방법으로 최종 합격하는 것입니다.

※ 이 글은 2026년 제37회 공인중개사 시험 일정을 기준으로 작성했습니다. 시험 운영과 접수 세부사항은 반드시 해당 연도 Q-Net 시행공고에서 다시 확인하시기 바랍니다.

 

 

무리한 계획보다는 끝까지 완주할 수 있는 전략이 결국 합격으로 이어집니다.

많이 힘들 때는 좀 쉬어도 가고 막 공부가 당길 때는 좀 더 할 수도 있고.

자신만의 페이스를 마지막까지 잘 유지해서 합격하시기를 바랍니다.