공인중개사 시험 과목별 목표 점수 / 평균 60점으로 합격하는 전략

공인중개사 시험을 준비하다 보면 모든 과목에서 70점이나 80점을 받아야 합격할 것처럼 느껴집니다.

하지만 공인중개사 시험은 만점을 목표로 하는 시험이 아닙니다. 과목별 과락을 피하면서 전체 평균 60점 이상을 확보하면 합격할 수 있는 시험입니다.

공부 범위가 넓고 과목마다 난이도가 다르기 때문에 모든 과목을 똑같이 공부하는 것보다 자신 있는 과목에서 점수를 확보하고 어려운 과목은 과락을 피하는 전략이 훨씬 현실적입니다.

이번 글에서는 공인중개사 시험의 합격 기준과 1·2차 과목별 목표 점수, 남은 기간에 따른 공부 방법을 자세히 알아보겠습니다.

※ 이 글은 2026년 제37회 공인중개사 시험 기준으로 작성했습니다.

 

1. 공인중개사 시험 합격 기준

공인중개사 시험은 1차와 2차 모두 다음 두 가지 조건을 충족해야 합니다.

• 모든 과목에서 40점 이상
• 전체 과목 평균 60점 이상

「공인중개사법 시행령」 제10조에서도 1차와 2차 시험 모두 매 과목 100점 만점으로 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 합격 기준으로 정하고 있습니다.

여기서 가장 중요한 부분은 ‘과목별 40점’과 ‘평균 60점’을 동시에 충족해야 한다는 것입니다.

한 과목에서 100점을 받아도 다른 과목이 40점 미만이면 과락으로 불합격합니다.

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2. 공인중개사 시험 과목 구성

1차 시험

과목	문항수	만점
부동산학개론	40문항	100점
민법 및 민사특별법	40문항	100점
합계	80문항	200점

1차 시험은 두 과목의 합계가 120점 이상이어야 하며, 각 과목이 모두 40점 이상이어야 합니다.

2차 시험

과목	문항수	만점
공인중개사법령 및 중개실무	40문항	100점
부동산공법	40문항	100점
부동산공시법 및 부동산세법	40문항	100점
합계	120문항	300점

2차 시험은 세 과목 합계가 180점 이상이어야 하며, 각 과목이 모두 40점 이상이어야 합니다.

공시법과 세법은 문제를 나누어 출제하지만 합격 기준에서는 ‘부동산공시법 및 부동산세법’이라는 하나의 과목으로 계산합니다.

시험 일정과 과목 구성은 Q-Net 공인중개사 자격정보에서 확인할 수 있습니다.

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3. 한 문제당 점수는 몇 점일까?

공인중개사 시험은 과목마다 40문제가 출제되고 만점은 100점입니다.

따라서 한 문제당 배점은 2.5점입니다.

정답수	점수
16문제	40점
18문제	45점
20문제	50점
22문제	55점
24문제	60점
26문제	65점
28문제	70점
30문제	75점
32문제	80점

과락을 피하려면 최소 16문제를 맞혀야 하고, 평균 60점을 받으려면 과목당 평균 24문제를 맞혀야 합니다.

그러나 실제 시험에서는 실수와 난이도 변수가 있으므로 정확히 24문 제 만 목표로 잡는 것은 위험합니다. 평소 모의고사와 기출문제에서는 합격선보다 2~3문제 정도 높은 점수를 목표로 하는 것이 안전합니다.

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1차 시험 과목별 목표 점수

4. 부동산학개론 목표 점수: 67.5~72.5점

부동산학개론은 1차 시험에서 점수를 확보해야 하는 전략 과목입니다.

민법보다 비교적 점수를 올리기 쉽고 반복 출제되는 이론과 계산문제 유형이 분명한 편이기 때문입니다.

추천 목표

• 최소 목표: 65점
• 안전 목표: 67.5~72.5점
• 정답 목표: 27~29문제

학개론에서 70점을 받으면 민법은 50점만 받아도 두 과목 합계가 120점이 됩니다.

하지만 본시험에서는 긴장으로 인한 실수가 발생할 수 있으므로 학개론 70점, 민법 50점처럼 합격선에 정확히 맞춘 계획은 위험합니다.

가능하면 학개론에서 70점 이상, 민법에서 55점 이상을 목표로 준비하는 것이 좋습니다.

점수를 확보해야 할 부분

• 부동산의 개념과 특성
• 수요·공급이론
• 부동산시장론
• 지대 및 도시공간구조이론
• 부동산정책론
• 부동산투자론의 기본 공식
• 감정평가의 기본 방식
• 기출 빈도가 높은 계산문제

계산문제는 모두 풀어야 할까?

계산문제를 전부 맞추려고 지나치게 많은 시간을 쓰는 것은 효율적이지 않을 수 있습니다.

반복해서 출제되는 기본 유형을 우선해야 합니다.

• 비율과 탄력성
• 현재가치와 미래가치
• 원리금 계산의 기본 유형
• 순현재가치
• 내부수익률의 개념
• 자기 자본수익률
• 환원이율
• 감정평가 계산

어려운 계산문제 한 문제를 맞히는 것보다 기본 이론 문제에서 실수하지 않는 것이 더 중요합니다.

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5. 민법 목표 점수: 52.5~57.5점

민법은 범위가 넓고 판례형·사례형 문제가 많아 수험생이 가장 부담을 느끼는 과목 중 하나입니다.

민법에서 고득점을 받겠다는 목표보다 50점대 중반을 안정적으로 유지하는 전략이 현실적입니다.

추천 목표

• 최소 목표: 50점
• 안전 목표: 52.5~57.5점
• 정답 목표: 21~23문제

민법에서 55점을 받고 학개론에서 70점을 받으면 총점은 125점, 평균은 62.5점입니다.

본시험에서 두 문제 정도 실수해도 합격 가능성을 유지할 수 있는 조합입니다.

반드시 잡아야 할 부분

• 법률행위의 효력
• 의사표시
• 대리
• 무효와 취소
• 조건과 기한
• 물권변동
• 점유권과 소유권
• 공유
• 지상권·지역권·전세권
• 유치권·저당권
• 계약의 성립과 해제
• 매매·교환·임대차
• 주택임대차보호법
• 상가건물 임대차보호법

민법은 기본서 문장을 그대로 암기하기보다 기출 지문에서 어떤 부분을 바꿔 틀린 문장을 만드는지 파악하는 것이 중요합니다.

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6. 1차 시험 추천 점수 조합

학개론	민법	평균	결과
70점	55점	62.5점	비교적 안전
67.5점	55점	61.25점	합격 가능
75점	50점	62.5점	학개론 보완형
65점	57.5점	61.25점	균형형
80점	40점	60점	합격선이지만 위험
82.5점	37.5점	60점	민법 과락으로 불합격

마지막 사례처럼 평균이 60점이어도 한 과목이 40점 미만이면 불합격합니다.

학개론 고득점만 믿고 민법 공부를 지나치게 줄여서는 안 되는 이유입니다.

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2차 시험 과목별 목표 점수

7. 중개사법 목표 점수: 75~80점

중개사법은 2차 시험의 핵심 전략 과목입니다.

공법에서 부족한 점수를 보완하려면 중개사법에서 최소 75점 이상을 확보하는 것이 좋습니다.

추천 목표

• 최소 목표: 70점
• 안전 목표: 75~80점
• 정답 목표: 30~32문제

중개사법은 공부한 내용이 비교적 점수로 연결되는 편이지만, 최근에는 단순 암기보다 사례형과 말 바꾸기 지문에 주의해야 합니다.

고득점을 위해 확인할 부분

• 공인중개사 자격제도
• 중개사무소 개설등록
• 결격사유
• 고용인과 중개보조원
• 인장등록
• 휴업과 폐업
• 중개대상물 확인·설명의무
• 거래계약서 작성
• 손해배상책임과 보증 설정
• 개업공인중개사의 금지행위
• 중개보수
• 교육과 행정처분
• 부동산거래신고
• 토지거래허가
• 중개실무

기간·금액·처분권자·신고 주체를 바꾸는 함정이 많으므로 비교표를 만들어 반복하는 것이 효과적입니다.

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8. 부동산공법 목표 점수: 45~50점

공법은 시험 범위가 넓고 숫자와 절차가 많아 고득점을 노리기 어려운 과목입니다.

공법 때문에 2차 시험에서 과락하는 수험생이 많으므로 목표는 60점이 아니라 안정적인 45~50점으로 잡는 것이 현실적입니다.

추천 목표

• 절대 방어선: 40점
• 안전 목표: 45~50점
• 정답 목표: 18~20문제

40점은 정확히 16문제를 맞힌 점수입니다. 한 문제만 더 틀리면 37.5점으로 과락이므로 평소에는 최소 45점 이상이 나와야 합니다.

우선 공부할 부분

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
• 도시개발법
• 도시 및 주거환경정비법
• 주택법
• 건축법
• 농지법

모든 법률의 세부 숫자를 완벽하게 암기하려고 하면 다른 과목의 공부시간까지 부족해질 수 있습니다.

기출문제에서 반복되는 기본 개념과 절차를 먼저 맞히고, 지나치게 지엽적인 문제는 과감하게 제외하는 전략이 필요합니다.

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9. 공시법·세법 목표 점수: 57.5~62.5점

공시법과 세법은 한 과목으로 묶여 출제됩니다.

일반적으로 공시법 24문제, 세법 16문제로 구성되며 두 영역의 점수를 합산해 하나의 과목 점수를 계산합니다.

추천 목표

• 최소 목표: 55점
• 안전 목표: 57.5~62.5점
• 정답 목표: 23~25문제

공시법에서 16문제, 세법에서 8문제를 맞히면 총 24문제로 60점을 받을 수 있습니다.

공시법 공부 포인트

• 지적제도의 기본 개념
• 토지의 등록
• 지목과 경계
• 지적공부
• 토지이동 신청
• 지적측량
• 등기의 효력
• 등기절차
• 소유권 관련 등기
• 용인권·담보권 등기
• 가등기와 말소등기

세법 공부 포인트

• 취득세
• 등록면허세
• 재산세
• 종합부동산세
• 양도소득세
• 납세의무자
• 과세표준
• 세율
• 비과세와 감면
• 취득·양도 시기

세법은 개정 내용이 시험에 반영될 수 있으므로 오래된 교재나 요약자료보다 해당 시험 연도의 개정사항을 반영한 자료를 사용해야 합니다.

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10. 2차 시험 추천 점수 조합

중개사법	공법	공시법	세법	평균결과
80점	47.5점	60점	62.5점	비교적 안전
75점	50점	60점	61.67점	균형형
80점	45점	57.5점	60.83점	중개사법 보완형
72.5점	52.5점	60점	61.67점	균형형
90점	40점	50점	60점	합격선이지만 위험
85점	60점	37.5점	60.83점	과락으로 불합격

2차 시험에서는 중개사법 고득점이 중요하지만 공법과 공시·세법에서 과락이 나오면 아무 소용이 없습니다.

안전한 목표는 총점 180점이 아니라 187.5점 이상입니다. 이는 평균 62.5점에 해당하며, 본시험에서 세 문제 정도 더 틀리더라도 합격선에 머물 수 있는 점수입니다.

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11. 동차 준비생의 과목별 시간 배분

1차와 2차를 같은 해에 응시하는 동차 수험생은 여섯 영역을 공부해야 합니다. 단순히 시간을 똑같이 나누면 난도가 높은 민법과 공법이 부족해질 수 있습니다.

추천 공부시간 비율은 다음과 같습니다.

과목	권장비율
민법	22%
부동산학개론	18%
중개사법	20%
공법	22%
공시법	11%
세법	7%

다만 시험이 가까워질수록 중개사법과 학개론처럼 점수를 올리기 쉬운 과목의 문제풀이 비중을 높여야 합니다.

공법에 공부시간을 지나치게 많이 사용하면서 중개사법 점수가 내려가는 것도 피해야 합니다.

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12. 현재 점수에 따른 공부 방법

모의고사 평균이 40점 미만이라면

아직 기본 개념이 문제와 연결되지 않는 단계입니다.

• 기본서 전체를 다시 읽지 않기
• 기출문제에서 반복되는 부분부터 공부하기
• 정답보다 틀린 지문의 이유 확인하기
• 과목별 빈출 단원부터 점수 만들기
• 공법은 과락 방지 영역부터 정리하기

평균이 40~50점이라면

개념은 어느 정도 있지만 암기와 적용력이 부족한 단계입니다.

• 기출문제를 단원별로 다시 풀기
• 자주 틀리는 지문만 별도로 정리하기
• 숫자·기간·주체를 비교해서 암기하기
• 시간제한을 두고 문제 풀기
• 일주일에 한 번 전 범위 모의고사 풀기

평균이 50~60점이라면

합격권에 가까워졌지만 실수로 불합격할 수 있는 단계입니다.

• 새로운 교재를 추가하지 않기
• 반복해서 틀리는 단원 집중하기
• 모르는 문제보다 아는 문제의 실수 줄이기
• 과목별 목표 점수를 확정하기
• 실제 시험시간에 맞춰 마킹까지 연습하기

평균이 60점 이상이라면

점수를 더 올리는 것보다 안정적으로 유지해야 합니다.

• 고난도 문제에 집착하지 않기
• 과락 가능성이 있는 과목을 우선 점검하기
• 최신 개정사항 확인하기
• 전 범위 회독 주기를 짧게 만들기
• 컨디션과 시험시간 관리하기

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13. 과목별 목표 점수를 정할 때 주의할 점

합격선에 정확히 맞추지 않기

1차 120점, 2차 180점은 합격에 필요한 최소 총점입니다. 실제 목표는 합격선보다 최소 5~7.5점 높게 잡는 것이 좋습니다.

과락 과목을 만들지 않기

공법이나 민법을 완전히 포기하고 다른 과목으로 보완하는 전략은 위험합니다. 아무리 어려운 과목이라도 최소 45점 정도는 받을 수 있도록 준비해야 합니다.

모의고사 한 번의 점수로 판단하지 않기

출제기관과 모의고사 난이도에 따라 점수가 크게 달라질 수 있습니다. 한 번의 최고점보다 최근 3~5회 평균점수를 기준으로 실력을 판단하는 것이 정확합니다.

고득점 과목도 방심하지 않기

중개사법과 학개론은 전략 과목이지만 시험이 어렵게 출제되면 예상보다 점수가 크게 떨어질 수 있습니다. 목표 점수보다 항상 2~3문제의 여유를 두는 것이 좋습니다.

새로운 강의보다 반복에 집중하기

시험이 가까워질수록 새로운 강의와 교재를 추가하면 기존에 공부한 내용까지 흔들릴 수 있습니다. 기출문제, 오답노트, 핵심 요약자료를 반복하는 편이 효과적입니다.

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자주 묻는 질문

한 과목이 100점이고 다른 과목이 37.5점이면 1차에 합격하나요?

불합격입니다. 평균은 68.75점이지만 한 과목이 40점 미만이므로 과락에 해당합니다.

공법에서 40점만 받으면 괜찮나요?

다른 과목 점수를 포함해 평균 60점 이상이면 합격할 수 있습니다. 하지만 40점은 한 문제만 더 틀려도 과락이므로 평소 목표는 45~50점으로 잡는 것이 안전합니다.

공시법과 세법은 각각 40점을 넘어야 하나요?

공시법과 세법은 합쳐서 하나의 과목으로 계산합니다. 두 영역의 총 40문제를 기준으로 40점 이상을 받아야 합니다. 다만 한쪽을 완전히 포기하면 전체 점수 확보가 어려워집니다.

1차에 합격하고 2차에 불합격하면 어떻게 되나요?

1차 시험에 합격한 사람은 다음 회 시험에 한해 1차 시험을 면제받을 수 있습니다. 다음 해에는 2차 시험에 집중할 수 있지만, 다시 불합격하면 이후에는 1차부터 다시 응시해야 합니다.

동차 응시자가 1차에서 떨어지고 2차에서 합격점을 받으면 인정되나요?

인정되지 않습니다. 동차 응시자는 1차 시험에 합격해야 2차 시험 결과가 유효합니다.

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과목별 목표 점수 최종 정리

과목	권장목표	점수정답목표
부동산학개론	67.5~72.5점	27~29문제
민법	52.5~57.5점	21~23문제
중개사법	75~80점	30~32문제
부동산공법	45~50점	18~20문제
공시법·세법	57.5~62.5점	23~25문제

가장 현실적인 점수 조합은 다음과 같습니다.

1차: 학개론 70점 + 민법 55점 = 평균 62.5점
2차: 중개사법 80점 + 공법 47.5점 + 공시·세법 60점 = 평균 62.5점

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마무리

공인중개사 시험은 모든 과목에서 고득점을 받아야 하는 시험이 아닙니다.

평균 60점, 과락 40점으로 누구나 합격할 수 있는 절대평가입니다.

잘하는 과목에서는 충분한 점수를 확보하고, 어려운 과목에서는 과락을 피하면서 전체 평균 60점을 넘기는 것이 핵심입니다.

학개론과 중개사법은 점수를 확보하는 전략 과목으로, 민법과 공법은 과락을 막아야 하는 방어 과목으로 접근하는 것이 좋습니다. 공시법과 세법은 60점 안팎을 확보해 전체 평균을 안정시키는 역할을 합니다.

다만 합격선에 정확히 맞춘 공부는 위험합니다. 시험 당일의 긴장과 실수를 고려해 평소에는 평균 62.5점 이상을 목표로 준비하는 것이 안전합니다. 

만점을 목표로 공부하기보다 합격에 필요한 문제를 정확하게 맞히는 것이 공인중개사 시험의 가장 현실적인 전략입니다.
합격의 그날까지 파이팅입니다!!!